OI-1911141059-Forstenried

  • 2.300.000,- Euro
  • Grundstücksfläche : 1257m²
  • Altbestand : vorhanden (Wochenendhaus sanierungsbedürftig)
  • Grundstück : rechteckig
  • Gemarkung : Forstenried
  • Flurstück : 255/4
  • Straße : Kerschlacher Straße 6, 81477 München
  • Mögliche Bebauung : ca. 437m² Wohnfläche, 2 Vollgeschosse, Dachgeschoss
  • Stellplätze : siehe Baustudie
  • Erschließung : voll erschlossen
  • Bebauung/WFL m² : ca. 437m²
  • Bebauungsplan : Nr. 710 der Landeshauptstadt München
  • Bodenrichtwert : 2400,-€/m² (Stand 31.12.2018)
  • Provision für Käufer : 3,57 % inkl. MwSt. vom notariellen Kaufpreis. Fällig und verdient mit ­Unter­­­­zeichnung des Notarvertrages.

OI-1911141059-Forstenried

Forstenried ist ein Stadtteil von München und erstreckt sich vom alten Dorfkern an der Kreuzung Liesl-Karlstadt-Straße/Forstenrieder Allee nach Süden bis an die Stadtgrenze zum Forstenrieder Park. Im Westen und Norden grenzt Forstenried an die A95 und im Osten an die Drygalski-Allee. 

Der Ortsname „Forstenried“ erfährt seine erste urkundliche Erwähnung etwa um das Jahr 990. Der Name Forstenried wird von „einer Rodung im Forst“ mit einer Bartholomäuskapelle namens „Forstenried“ abgeleitet. Um 1420 wird die weit über die Stadtbezirksgrenzen hinaus bekannte Kirche „Heilig Kreuz“ mit ihrem kunstvoll gefertigten romanischen Kruzifix erbaut. 

Im Lauf der Jahrhunderte hat das Dorf Forstenried eine geschichtliche Entwicklung durchschritten, die auch heute noch für den Bürger deutlich zu erkennen ist. 

Zwischen modernen Wohnanlagen sind einige alte Bauerngehöfte zu finden, die teilweise noch landwirtschaftlich genutzt werden. Das überaus rege Forstenrieder Vereinsleben, bei dem zahlreiche Vereine der verschiedensten Interessengruppen um den Erhalt und die Pflege traditionellen Brauchtums bemüht sind, sowie eine eigene Abteilung der Freiwilligen Feuerwehr lassen erkennen, welch enge dörfliche Verbundenheit in Forstenried – trotz seiner Zugehörigkeit zur Millionenstadt – vorherrscht. 

Der hohe Freizeitwert Forstenrieds, auch bedingt durch seine Nähe zum angrenzenden Forstenrieder Park, hat der ehemals eigenständigen Gemeinde eine rege Bautätigkeit beschert, so dass Forstenried in den vergangen Jahrzehnten einen erheblichen Bebauungszuwachs erfahren hat.

a+p Architekten – Baurechtsstudie

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wurden von Ihnen beauftragt eine Baurechts-studie zu erstellen, mit dem Ziel eine Einschätzung hinsichtlich eines maximal möglichen Bauvolumens auf dem oben genannten Grundstück zu bekommen.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Eine neue Bebauung muss demnach die Festsetzungen des B-Plans zu den Verhältnissen zwischen Grundfläche und Geschossfläche zur Grundstücksfläche einhalten.

Gleichzeitig bilden die Baugrenzen das sogenannte Baufenster. Die Lage der vorderen Außenwand wird durch die parallel zur vorderen Grundstücksgrenze verlaufende Baulinie festgelegt, die gleichzeitig die Vorgartenzone definiert.

Die Anzahl an Geschossen ist auf 2 Vollgeschosse begrenzt. 

Ermittlung des maximal möglichen Bauvolumens

Aus den zwei vorgegebenen Vollgeschossen ergibt sich eine maximale Geschossfläche GF max von 440m²

Ein Dachgeschoss kann zusätzlich erstellt werden, muss aber so gestaltet werden, dass es baurechtlich nicht als Vollgeschoss gewertet wird. Die Vorgaben liefert die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans gültige Baunutzungsverordnung, die wiederum auf die Landesbauordnung (ebenfalls zum Zeitpunkt des B-Plans) verweist. Demnach ist ein Geschoss nur dann ein Vollgeschoss wenn 2/3 seiner Grundfläche höher als 2 Meter ist.

Das dargestellte Volumen zeigt ein Dachgeschoss, das nicht als Vollgeschoss zählt und somit nicht in die Berechnung der Geschossfläche GF max eingeht und trotzdem zu einer Geschossfläche von 150 m² führt.

In Summe kann aus heutiger Sicht eine Geschossfläche von 590m² erreicht werden. 

Nutzfläche

Zur Ermittlung einer groben Einschätzung der Wohnflächen müssen ca. 18% der Geschossfläche für Wände und öffentliche Flächen (z.B. Treppenräume) abgezogen werden. (Ansatz für prozentualen Abzug für ein Mehrfamilienhaus)

Die Fläche der Dachterrasse (ca. 40m²) geht zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung ein. Es ergibt sich eine Wohnfläche von ca. 500m²

Abstandsfläche

Im dargestellten Baukörper springt der gartenseitige Anbau von der südlichen Außenwand zurück. Der Rücksprung ist erforderlich, um das Abstandsflächenprivileg (0,5 h Gebäudehöhe) bei Gebäudeseiten unter 16 m Länge zur südlichen Grundstücksgrenze einzuhalten.

Kritische Punkte

Der beiliegende Lageplan und die 3D Darstellung eines möglichen Gebäudevolumens wurden im Zuge der Bauberatung der LBK vorgelegt und erläutert. Als einziger kritischer Punkt wurde gesehen, dass der zweigeschossige Anbau auf der Gartenseite auf der nördlichen Grundstücksgrenze zu liegen kommt. Nach Aussage der LBK müsste der Eigentümer des Grundstückes dem Vorhaben in diesem Punkt zustimmen.

Aus Erfahrungen aus einem anderen vergleichbaren Bauvorhaben aus unserer Berufspraxis sind wir der Meinung, dass die Bauaufsichtsbehörde (LBK) nicht auf die Zustimmung des Nachbarn bestehen kann. Eine Zustimmung des Nachbarn wird ein Bauantragsverfahren hinsichtlich der Beurteilung durch die LBK vereinfachen.

Fällung von Bäumen im Bauraum

Eine Fällung von im Bauraum befindlichen Bäumen wird von der LBK als unkritisch gesehen. Geforderte Ersatzpflanzungen könnten im hinteren Teil des Grundstücks vorgenommen werden. Die Fällung ist im Zuge eins Bauantragsverfahrens zu beantragen.

Stellplätze

Auf dem Grundstück können offene oder überdachte Stellplätze, auch außerhalb des Baufensters, errichtet werden. Garagen können auch an der Grundstückgrenze angeordnet werden. Die Vorgartenzone ist von Stellplätzen freizuhalten. Pro Wohnung wird nach aktueller Stellplatzordnung ein Stellplatz erforderlich.

Tiefgarage

Eine Tiefgarage könnte nach Einschätzung der LBK auch teilweise außerhalb des Bauraums erstellt werden was einer Nutzung des Kellers zu gute kommen würde. Ein Bezugsobjekt mit einer derartigen Situation ist in der Nachbarschaft vorhanden. Im Zuge eines Bauantragsverfahrens ist ein entsprechender Antrag auf Befreiung zu stellen.

Vorhandene Bebauung Wochenendhaus

Auf dem Grundstück befindet sich ein eingeschossiges Gebäude das 1959 als Wochenendhaus genehmigt wurde. Das Gebäude steht nicht innerhalb des im B-Plan festgelegten Baufensters. Aus unserer Sicht besteht für das Gebäude Bestandsschutz. Das heißt es kann, so lange keine baurechtlich relevanten Änderungen am Gebäude stattfinden, stehen gelassen und genutzt werden. Die Grundfläche des Gebäudes geht (solange es steht) allerdings in die GFZ und GRZ Berechnung mit ein und würde deshalb das Volumen eines Neubaus einschränken.

Im Zuge eines Bauantragsverfahrens würden wir jedoch empfehlen, einen Abweichungsantrag zu stellen, der die Belassung des Gebäudes und eine entsprechende Überschreitung der GF und GR beantragt.

Zusammenfassung

Die in diesem Schreiben und der beiliegenden Baurechtsstudie gemachte Einschätzung stellt keine juristisch belastbare Aussage dar. Auch die Einschätzung der LBK im Zuge der Bauberatung hat keine Rechtsverbindlichkeit.

Wir halten die Beantragung eines Gebäudes mit der dargestellten Kubatur mit einer Wohnfläche ca. 500m² für aussichtsreich und würden einer künftigen Zusammenarbeit sehr positiv entgegenstehen.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Tscherning Dipl.-Ing. (FH) Architekt

Besichtigungstermine nach Absprache. 

Die in diesem Exposé und etwaigen Anlagen und Plänen enthaltenen Angaben und Objektbeschreibungen beruhen vorbehaltlich und ausschließlich auf Angaben des Eigentümers/Auftraggebers und beauftragter Dritter. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben sowie Schreib-/Übertragungsfehler kann keine Haftung übernommen werden. Der Makler ist gerne bereit, auf Wunsch des Kunden beim Eigentümer/Auftraggeber weitere Informationen einzuholen.

 

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