< PreviousObjekt-ID: 1911141059 | Oberland Immobilien GmbH 11Internetfassung Info Genehmigter Abdruck. (Urheberrechtsgesetz §5 Amtliche Werke) Onlinefassung hier 12 www.oberlandimmobilien.deInternetfassung Internetfassung Info Genehmigter Abdruck. (Urheberrechtsgesetz §5 Amtliche Werke) Onlinefassung hier Objekt-ID: 1911141059 | Oberland Immobilien GmbH 13Sehr geehrte Damen und Herren, wir wurden von Ihnen beauftragt eine Baurechts- studie zu erstellen, mit dem Ziel eine Einschätzung hinsichtlich eines maximal möglichen Bauvolumens auf dem oben genannten Grundstück zu bekommen. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Be- bauungsplans. Eine neue Bebauung muss demnach die Festsetzun gen des B-Plans zu den Verhältnis- sen zwischen Grundfläche und Geschossfläche zur Grundstücks fläche einhalten. Gleichzeitig bilden die Baugrenzen das sogenannte Baufenster. Die Lage der vorderen Außenwand wird durch die parallel zur vorderen Grundstücksgrenze verlaufende Baulinie festgelegt, die gleichzeitig die Vorgartenzone definiert. Die Anzahl an Geschossen ist auf 2 Vollgeschosse begrenzt. Ermittlung des maximal möglichen Bauvolumens Aus den zwei vorgegebenen Vollgeschossen ergi- bt sich eine maximale Geschossfläche GF max von 440m² Ein Dachgeschoss kann zusätzlich erstellt werden, muss aber so gestaltet werden, dass es baurechtlich nicht als Vollgeschoss gewertet wird. Die Vorgaben liefert die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Be- bauungsplans gültige Baunutzungsverordnung, die wiederum auf die Landesbauordnung (ebenfalls zum Zeitpunkt des B-Plans) verweist. Demnach ist ein Geschoss nur dann ein Vollgeschoss wenn 2/3 seiner Grundfläche höher als 2 Meter ist. Das dargestellte Volumen zeigt ein Dachgeschoss, das nicht als Vollgeschoss zählt und somit nicht in die Berechnung der Geschossfläche GF max eingeht und trotzdem zu einer Geschossfläche von 150 m² führt. In Summe kann aus heutiger Sicht eine Geschoss- fläche von 590m² erreicht werden. Nutzfläche Zur Ermittlung einer groben Einschätzung der Wohn- flächen müssen ca. 18% der Geschossfläche für Wän- de und öffentliche Flächen (z.B. Treppenräume) abge- zogen werden. (Ansatz für prozentualen Abzug für ein Mehrfamilienhaus) Die Fläche der Dachterrasse (ca. 40m²) geht zur Hälf- te in die Wohnflächenberechnung ein. Es ergibt sich eine Wohnfläche von ca. 500m² Abstandsfläche Im dargestellten Baukörper springt der gartenseiti- ge Anbau von der südlichen Außenwand zurück. Der Rücksprung ist erforderlich, um das Abstandsflä- chenprivileg (0,5 h Gebäudehöhe) bei Gebäudeseiten unter 16 m Länge zur südlichen Grundstücksgrenze einzuhalten. Kritische Punkte Der beiliegende Lageplan und die 3D Darstellung ei- nes möglichen Gebäudevolumens wurden im Zuge der Bauberatung der LBK vorgelegt und erläutert. Als einziger kritischer Punkt wurde gesehen, dass der zweigeschossige Anbau auf der Gartenseite auf der nördlichen Grundstücksgrenze zu liegen kommt. Henning Dickhoff Andreas Kellner Bernd Krämer Reinhard Pfannenstill Oberland Immobilien GmbH Herr Ronold Denk Bussardstrasse 9 82166 Gräfelfing 21.11.2019 tsch Baurechtstudie Grundstück Kerschlacher Str. 6 München Der komplette Text des originalen Anschreibens wurde übernommen - aber von Oberland (passend zum Exposeelayout) zweispaltig neu gesetzt: 14 www.oberlandimmobilien.deNach Aussage der LBK müsste der Eigentümer des Grundstückes dem Vorhaben in diesem Punkt zus- timmen. Aus Erfahrungen aus einem anderen vergleichbaren Bauvorhaben aus unserer Berufspraxis sind wir der Meinung, dass die Bauaufsichtsbehörde (LBK) nicht auf die Zustimmung des Nachbarn bestehen kann. Eine Zustimmung des Nachbarn wird ein Bauan- tragsverfahren hinsichtlich der Beurteilung durch die LBK vereinfachen. Fällung von Bäumen im Bauraum Eine Fällung von im Bauraum befindlichen Bäumen wird von der LBK als unkritisch gesehen. Geforder- te Ersatzpflanzungen könnten im hinteren Teil des Grundstücks vorgenommen werden. Die Fällung ist im Zuge eins Bauantragsverfahrens zu beantragen. Stellplätze Auf dem Grundstück können offene oder überdachte Stellplätze, auch außerhalb des Baufensters, errichtet werden. Garagen können auch an der Grundstück- grenze angeordnet werden. Die Vorgartenzone ist von Stellplätzen freizuhalten. Pro Wohnung wird nach aktueller Stellplatzordnung ein Stellplatz erforderlich. Tiefgarage Eine Tiefgarage könnte nach Einschätzung der LBK auch teilweise außerhalb des Bauraums erstellt wer- den was einer Nutzung des Kellers zu gute kommen würde. Ein Bezugsobjekt mit einer derartigen Situa- tion ist in der Nachbarschaft vorhanden. Im Zuge eines Bauantragsverfahrens ist ein entsprechender Antrag auf Befreiung zu stellen. Vorhandene Bebauung Wochenendhaus Auf dem Grundstück befindet sich ein eingeschossi- ges Gebäude das 1959 als Wochenendhaus geneh- migt wurde. Das Gebäude steht nicht innerhalb des im B-Plan festgelegten Baufensters. Aus unserer Sicht besteht für das Gebäude Bestandsschutz. Das heißt es kann, so lange keine baurechtlich relevanten Än- derungen am Gebäude stattfinden, stehen gelassen und genutzt werden. Die Grundfläche des Gebäudes geht (solange es steht) allerdings in die GFZ und GRZ Berechnung mit ein und würde deshalb das Volumen eines Neubaus einschränken. Im Zuge eines Bauantragsverfahrens würden wir je- doch empfehlen, einen Abweichungsantrag zu stellen, der die Belassung des Gebäudes und eine entspre- chende Überschreitung der GF und GR beantragt. Zusammenfassung Die in diesem Schreiben und der beiliegenden Bau- rechtsstudie gemachte Einschätzung stellt keine ju- ristisch belastbare Aussage dar. Auch die Einschät- zung der LBK im Zuge der Bauberatung hat keine Rechtsverbindlichkeit. Wir halten die Beantragung eines Gebäudes mit der dargestellten Kubatur mit einer Wohnfläche ca. 500m² für aussichtsreich und würden einer künftigen Zusammenarbeit sehr positiv entgegenstehen. Mit freundlichen Grüßen Andreas Tscherning Dipl.-Ing. (FH) Architekt Objekt-ID: 1911141059 | Oberland Immobilien GmbH 15TG 1/2h =8,7/2= 4,34m l BauherrPlanverfasser a+p Architekten MASZSTABDATUMLPHINDEX Oberland Immobilien GmbH O B E _ a + p _ 3 _ G R _ 0 0 _ X X _ X X _ 0 1 11/19/19 LAGEPLAN M 1:500 16 www.oberlandimmobilien.de2 . 9 0 2 . 9 0 4 . 0 5 l < 2/3 l BAUVORHABENBLATTINHALT Baurecht Studie Kerschlacher Str. 6Lageplan, Schnitt, Volumenmodell Kerschlacher Straße 6 Grundstück (Grundbuch):1257 m² Vorgabe Bebauungsplan (1974) : Grundflächenzahl(GRZ)0,2 Geschossfkächenzahl (GFZ)0,35 Entwurf nach Bebauungsplan: GR220 m² GRZ 0,18 GF440 m² GFZ 0,35 Wohnfläche: = [ GF (max ) + GF (DG) ] x 0,8 + DG Terasse = [ 440 m² + 150 m² ] x 0,82 + 40 x 0,5 m² = 483 m² + 20 m² = 503 m² Geschossfläche DG mit h > 2 m beträgt weniger als 2/3 der Geschossfläche kein Vollgeschoss AN M 1:500 SCHNITT M 1:200 Volumenmodell M 1:500 Traufhöhe angepasst an Nachbargebäude Objekt-ID: 1911141059 | Oberland Immobilien GmbH 17Wir wünschen allen unseren Kunden ein frohes Fest und freuen uns auf ein neues, gemeinsames Jahr 2020! Oberlandimmobilien - Ihr Immobilienmakler! INDIVIDUALITÄT. QUALITÄT. SERVICE. OBERLAND. Nun ist sie da - die ersehnte Weihnachtszeit. Wir verteilen die letzten Immobilien und sind für`s nächste Jahr bereit! Bayerische Hausbesitzer-Zeitung Das Hausbesitzer-Journal für Bayern ® 12/2019 140 Jahre Haus + Grund Münc Hen B 45630 Wir wünschen unseren Mitgliedern und Lesern ein frohes Weihnachtsfest und ein glückliches neues Jahr Haus + grun D münc Hen Haus & grund Bayern Bayerische Hausbesitzer-Zeitung Unsere aktuelle Anzeige ( Abdruck des Titels mit freundlicher Genehmigung)Oberland Immobilien GmbH Bussardstrasse 9 82166 Gräfelfing Telefon: 089 - 89 82 33 60 Telefax: 089 - 89 82 33 90 Email: info@oberlandimmobilien.de Web: oberlandimmobilien.de Vom ersten Hauszum Eigenheim BERATEN Sie BERECHNEN Ihre Immobilie BEGLEITEN Sie bei Ihren Entscheidungen rund um Ihre Immobilie. MIT UNS REALISIEREN SIE IHRE WÜNSCHE Rufen Sie uns an: 089 89 82 33 60 Ihr Immobilienmakler aus Gräfelfing für München und Umland oberlandimmobilien.deNext >